摘要：南方建筑漏水开裂严重，是建筑业和房地产业质量投诉的比例最大焦点。作者发现和总结了建筑防水与其他行业不同的客观规律，曝光了防水业的现实潜规则，并以这两个视角去解释产生建筑防水成为建筑业不治之症的成因。

关键词：建筑防水、客观规律、建筑通病、补漏难题、假冒伪劣、偷工减料

 建筑防水是中国建筑界，甚至世界建筑界公认的一大难题。漏水开裂是建筑行业认为不可彻底根治的“通病”，为什么建筑防水会成为建筑业的癌症—不治之症呢？它与其他行业又有何不同规律？人类尚且可登上月球，科学发展却解决不了这个建筑防水小难题？

   毫不夸张地说，现在中国大陆的建筑物十幢九漏，漏水是绝对正常的，不漏才是奇迹，为什么？根据笔者在防水行业从业三十多年的经验，下面总结出一些客观规律和现实潜规则来解答这些问题：

一、   建筑防水的五大客观行业规律

  建筑防水有别于其他行业，它有其独特的规律。这些客观存在的规律揭示和解释着防水的种种特性和怪象

规律一：防水效果的滞后性

建筑防水工程完成后进行的试水验收是极容易得以通过的，即使偷工减料或使用假冒伪劣材料，甚至根本没做防水，验收时都不会出现漏水、渗水的现象。这是因为用普通水泥砂浆抹灰所有需要防水的部位，当场试水验收都不会出现漏水。原因是混凝土及其他建材的凝固收缩、冷缩热胀、结构受力变形，混凝土、钢材等材料的应力徐变等都需要时间，一般经过一至两年，不同材料交接缝或结构裂缝才慢慢显现出来，这时才开始漏水。结构不均匀沉降和应力徐变产生的裂缝往往在四至六年后才出现。防水工程与装饰、水电、园林等行业工程不同，质量效果不能立竿见影。一般要在工程验收两年后才能真正检验到防水的质量效果。这一规律便解释了不同政府部门统计的防水质量数据打架的怪现象：2007年，广州市质量监督局抽查市场流通的防水涂料，合格率只有15%，而同年广州市建委回复市政协质询关于建筑防水市场混乱，建筑物漏水开裂投诉占建筑质量投诉比例最大的问题提案时称，根据建筑质监站统计，广州市建筑工程验收质量（包括防水质量）合格率高达98%，没发现广州地区建筑防水质量失控的情况。一个合格率是15%，一个合格率是98%，这是政府数据打架的典型例子。由于此滞后性，造成防水工程的责任保修期比其他专业和土建都要长，达五年之久。

规律二：防水的隐蔽性

防水的隐蔽性体现在如下几方面：

1.   防水工程往往不是外露的，一般都有保护层覆盖，因此成隐蔽工程，小业主的建筑说明书上也没写明本建筑物所用的防水层是什么，导致他们无法知晓使用哪些防水材料。

2.   防水工程往往工期很短，七天左右完成施工后就要验收覆盖，给监理以及甲方检查验收的时间也很少。由于工期紧，施工时间短少而凸显了防水的隐蔽性。

3.   建筑业中，甲方、设计、监理以及施工等大多数专业人才都学建筑学科，对防水这类化工类材料不熟悉，对应的防水材料标准技术数据也不了解，因此很难实现防水外行能监督内行，化工盲也就加剧了防水的隐蔽性。

4.   防水工程占整个土建工程投入的比例少，仅有3~5%左右。从宏观上看，防水太渺小了，它不被投资者、决策者和设计者所重视，从而导致防水在建筑的决策期、设计期和施工期都具有隐蔽性。防水不同于装饰园林等专业那样看得见，摸得着而受重视和易控制。所以防水质量比较难把握控制。

规律三：防水工程无准则性，全国没有防水工程现场质量检测标准

现在全国的防水工程只有防水材料室内标准状态下的检测标准体系，而没有防水工程现场检测的方法和规范标准。这样造成材料检测合格但做在工程现场的材料不一定合格，判断不了现场基面上不合格的材料，更判断不了防水工程是否合格。这样成了防水工程的最大的技术性标准层面的漏洞，造成伪劣产品、偷工减料大行其道的主要原因。

以上防水滞后性，隐蔽性及无准则性三个客观规律，是形成防水行业存在大量偷工减料工程，假冒伪劣产品盛行的土壤，也是形成建筑防水是建筑业不治之症难题的主要因素。

规律四：防水的牵连性和影响性

建筑防水一旦失败造成漏水。后果不会像结构质量事故那样严重（楼房倒塌，人员伤亡等）。所以一般不引起业内人士足够的重视，一般认为这是小儿科的问题，是建筑通病，是不可避免的小毛病。但是建筑防水失效牵连很广，影响很大，这是防水的一个重要规律：

1.   外墙漏水会牵连下面几层楼外墙都漏水，甚至会通过埋在墙上的电线管到达电源开关致使电线短路火灾。（如深圳，广州都出现过此类案例）。

2.   普通的牵连性现象是某一单元房出现漏水，会影响牵连下一层楼甚至下几层楼都漏水（如管道井漏水），厕所漏水会漏到厅、房、走廊甚至共墙的邻房另一单元，屋面开裂漏水会影响邻房单元漏水等等，会引起邻居矛盾和纠纷，甚至打官司。鲁班公司常常被各地地方法院请求，对因漏水而产生纠纷的官司作技术裁决。

3.   漏水层会影响破坏装饰层、保护层、保温层、房屋设备层（如地板和涂料）等造成比防水层贵十倍的补漏成本，也会影响房屋内的空气质量（发霉，霉气）。

4.   建筑漏水开裂影响最大的恐怕是开发商的信誉，会引起开发商与小业主的纠纷、索赔、退楼等。甚至会引起群众集会、上访、游行抗议等不安定事件。在南方，不少大的开发商都经历过这类痛苦的经验教训，一旦防水失效，必定后患无穷。

规律五：防水的整体性及补救困难性

建筑行业有句俗语“见漏补漏，越补越漏”，这是说明防水是一整体不可分的，如一处漏水，不可能只补这处。往往见漏部位不是漏水的源头，找不到水源怎样补都无效，不彻底。而漏水源头很难找到，因为水是无孔不入，到处乱窜的，如第十楼层的烟道漏水，可能整条烟道十几层楼都要重做补漏，又如厕所的水有可能穿过厅、房，窜至走廊。又如九层外墙漏水，可能上几层，下几层都要重做外墙防水层。屋顶某单元房屋漏水开裂，就需要邻单元房都做补漏，因裂缝延伸至邻房屋顶。地下室更是补得这点不漏，其他部位就冒水出事，很难根治。

以上种种现象说明防水补漏是整体性不可分的，不像装饰一样，哪里做不好就拆掉哪里重新做即可。开裂漏水是很难彻底根治，往往越补越漏。在南方，有句千年民间俗语证明这现象：“老虎都唔怕，最怕漏”。

以上五条防水的客观规律是导致防水成为世界性难题的主要因素，也是导致防水界质量失控的根本原因。

二、建筑防水行业的潜规则：

现在南方建筑防水行业有不少潜规则，这些潜规则严重影响防水行业的质量和健康发展。下面就让这些潜规则曝光：

1.   防水行业在建筑这一生物链上是最底层最末端的一环。如果说投资方或开发商是“爷们”，那防水行业就是“孙子”，“父辈”是土建总包单位。防水行业地位低微，深受层层盘剥，工程易做钱难收。

2.   防水工程最大量的生存方式是投资者（开发商）总包给土建总包单位，由总包单位分包给防水专业公司，土建总包在传统的钢筋、砼、砖、水泥等项目中经过市场的公开投标竞争，是赚不了钱的，堤内损失，堤外补。那么总包单位就在防水装饰、园林这些专业分包中要赚大钱，加上专业防水市场极其混乱，什么低价都有人做。山寨的防水专业公司老板公开扬言：只要土建总包单位需要，多低的防水单价都可以做到验收不漏水。例如：聚氨酯防水涂料2厚，总包在开发商处结算价40元/㎡左右，但分包给所谓防水专业公司一般是18元/㎡左右，然而防水专业公司还有不少于6元/㎡的利润，即12/㎡的实际造价完成防水工程。从中，总包不用做坐收22元/㎡价差。其结果，防水工程肯定是伪劣产品加上偷工减料才能以如此低价做，并且还有利润空间。这样就导致大量的房屋漏水的人为主要因素。

3.   防水工程的另一生存方式是：投资者（开发商）直接投标选定防水供应商，这种投标一般都是最低价中标，而最低价中标者往往都是恶性竞争而导致最终用于现场的防水材料是假冒伪劣产品。例如，广东XX投资房产公司和XX创展房地产公司每年都招标防水材料，每年都邀请鲁班公司去投，每年鲁班公司都不中标，而中标的都是那些臭名远播的防水专业公司，如昌X防水公司，中标的价格是2厚聚氨酯防水涂料包施工价为25元/㎡。得出的结果是该开发商的楼盘常常被媒体曝光漏水遭小业主投诉。然而该房地产公司的老板家里的装饰则指定用鲁班公司的防水材料，还专门派人来公司买。

4.   南方建筑新建房的主动防水工程市场绝大部分被无资质（或挂靠资质）的所谓专业防水公司占领。正规的负责任的防水公司在如此低价中败下阵来，退出主动防水市场，被迫做些补漏工程，艰难维持生计。今年有些正规防水公司为了生存，逼良为娼，也加入做非标产品，低价中标，偷工减料等行列。例如，广州大学城项目，广州市政府指定了三个防水材料供应品牌，其中就有鲁班牌，但整个工程几百幢楼做下来，鲁班公司只供应了2吨防水涂料，防水工程一个都没做，整个防水专业工程承包最多的公司是广东俊X防水公司，占70%的份额，大多数以18~20元/㎡聚氨酯防水涂料2厚的价格承做。结果大学城防水工程是典型的失败案例，是在政府层层严密的监管下的“合格”的假冒伪劣工程，致使大学城成为现在的漏水城。现在鲁班公司不断在大学城补漏。

5.   防水工程的各种“猫腻”

（1）    防水材料送检时采用掉包计，趁监理不在意，用合格的材料换现场送检的材料。

（2）    买通现场监理换送检材料。

（3）    买通检测单位，将不合格检测报告换成合格报告。

（4）    买通现场监理，把厚度不足变成合格。

（5）    用鲁班公司的几桶合格材料装门面和送检。其余实用材料都是假冒鲁班牌的劣质材料。

（6）    直接伪做检测报告，如番禺市质监站就曾经查出广东俊X防水公司伪造广东省建科院检测中心的合格防水材料检测报告。

（7）    用性能很差，价格很低的油膏打底，厚度已达1.5mm，再用合格的聚氨酯防水涂料涂面层0.5mm。变成厚度合格的防水层。被发现时称，工人不小心把基面处理层做厚了。

（8）    甲乙料比例放大。正常甲比乙为1:2，现在变为1:4，价贵的甲料用量少，就可减低成本。

（9）    防水层选择夜晚施工，趁监理和甲方晚上不在现场，第二天马上覆盖保护层，逃避监督。

以上是南方现在建筑防水工程的乱象，怪象，并且这些现象是大行其道而没人管理，使得能够坚持从良的正品防水公司日渐稀少。

（10）整个防水层中，只是做好易漏水的节点部位（如管口位、女儿墙泛水、烟道等），其余大面用墨汁涂黑它就可以了，并称这是“专业防水中的节省工料行为”。

综上所述，建筑防水五大区别于其他行业的客观规律以及建筑防水现实行业潜规则，造成了目前南方建筑防水成为不治之症的难题的根本原因。

是否建筑防水就真的无药可治吗？笔者持否定意见，只有把人为的行业潜规则治理好，政府、开发商、投资者都重视防水，并且政府把工程现场质量检测评定体系建立起来，则建筑防水行业还是大有希望的。摘自原文作者邓天宁